中介合同系《中华人民共和国民法典》第二十六章（第九百六十一条至第九百六十六条）专章规范之典型合同。其法律特质在于：以中介人向委托人报告订立合同之机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬为内容；中介人并不参与委托人与第三人之间合同的订立，亦不直接享有委托人与第三人合同项下之权利、承担其义务，此系中介合同区别于行纪合同、委托合同之核心界限；中介合同为有偿合同，中介人促成合同成立者，委托人应按约支付报酬，中介人未促成合同成立者，不得请求支付报酬，但可依约请求委托人支付从事中介活动支出之必要费用。司法实践中，此类纠纷之审理焦点集中于合同性质甄别（中介与行纪、委托、代理之辨）、中介人报酬请求权与促成合同成立之证明、“跳单”行为之认定与举证责任分配、中介人如实报告义务与故意隐瞒或虚假陈述之责任、未促成合同成立时必要费用请求、媒介服务报酬之分担六个维度。依《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于举证责任分配之基本原则，结合《民法典》第二十六章规定及相关裁判规则，现就各方当事人举证材料之准备厘定如下。
一、通用基础证据（立案及要件审查）
无论当事人诉讼地位如何，均须备齐下列材料，以证明主体适格、中介合同关系成立及中介服务履行事实。
（一）主体资格文件。自然人提交居民身份证，法人或其他组织提交营业执照、法定代表人或负责人身份证明及变更登记证明。中介人从事房地产经纪、劳务派遣、婚姻介绍等需特许准入之中介业务者，应当提交相应从业资质证书、经营许可证，以证其具备承接中介事项之合法资格。委托人主张中介人缺乏中介业务资质者，应提交工商登记信息查询记录及经营范围证明。
（二）中介合同关系证据。书面中介合同、居间协议、看房确认书、房屋买卖服务合同、独家委托协议、媒介服务合同等及补充协议。中介合同并非必须采用书面形式，但司法实务中名称多样，核心在于审查合同是否生效且中介人是否依约提供报告订约机会或媒介服务。故即便无书面合同，看房记录、带看确认、微信聊天记录、电子邮件、往来函件、佣金确认单等电子数据均可作为证明合同关系成立之证据。主张以“其他形式”订立合同的，应举证证明双方就合同主要条款达成合意，或一方已履行主要义务、对方接受。
（三）合同内容条款证据。中介合同应明确：中介事项（报告订约机会或提供媒介服务之具体内容）、报酬标准及支付方式、必要费用负担约定、履行期限、独家委托条款、禁止“跳单”条款、如实报告义务条款、违约责任条款。依第九百六十三条，中介人促成合同成立者，委托人应当按照约定支付报酬；对报酬没有约定或者约定不明确者，依据本法第五百一十条之规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。
（四）中介人提供服务之过程证据。房源信息推送记录、带看房屋记录（含带看时间、地点、陪同人员）、磋商记录、初步签约文件、协助办理贷款及产权过户之记录、报告订约机会之函件、媒介服务之沟通记录。依上海嘉定法院相关裁判思路，中介人应就其提供房源信息、看房、磋商交易条件、初步签约、协助办理贷款等服务过程进行举证。
（五）委托人与第三人订立合同之证据。委托人最终与相对人订立之合同文本、成交价格、签约时间、签约主体。此为判断中介人是否促成合同成立或委托人是否构成“跳单”之核心证据。
（六）报酬及费用证据。报酬条款、佣金确认单、中介人垫付必要费用之凭证（广告费、交通费、查档费、评估费等）、委托人支付报酬之凭证。依第九百六十三条，中介人促成合同成立者，中介活动之费用由中介人负担；依第九百六十四条，中介人未促成合同成立者，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出之必要费用。
（七）独家委托与禁止跳单条款证据。独家委托协议、看房确认书中关于独家居间人地位之条款、禁止“跳单”格式条款及中介人就提示说明义务履行之证据。如若提供“独家委托条款”之中介公司一方未对该条款进行提示和说明义务，并通过免除己方责任、加重委托人责任或排除、限制委托人自愿选择其他中介服务之权利等，此类条款无效。
（八）沟通与报告义务证据。双方就合同履行进行的邮件、信函、微信聊天记录等通讯记录；中介人依第九百六十二条履行如实报告义务之报告函、房源信息真实性证明、交易相对方资信调查报告。
二、中介人（原告）举证清单
中介人诉请通常为追索中介报酬、主张委托人“跳单”构成违约并支付报酬、请求委托人支付未促成合同成立时之必要费用。其举证应围绕“合同有效成立—已按约定提供报告订约机会或媒介服务—委托人利用该服务—促成合同成立或委托人绕开中介直接订立—报酬金额计算”展开。
（一）证明中介合同有效成立且对委托人具有约束力。 提交前项通用证据之中介合同、居间协议、看房确认书等。司法实务中，即便合同名称为“看房确认书”“房屋买卖服务合同”，只要具备中介合同之实质内容，即可认定中介合同关系成立。中介人应就合同生效及双方形成合法有效的合同关系举证。
（二）证明已按约定提供中介服务。此为中介人追索报酬之核心举证责任。依第九百六十三条，中介人促成合同成立者，委托人应当按照约定支付报酬。具体应提交：第一，报告订约机会之证据：房源信息推送记录、带看房屋记录（含带看时间、地点）、独家委托证明；第二，提供媒介服务之证据：组织委托人与相对人磋商之记录、初步签约文件、协助办理贷款及产权过户之记录；第三，服务过程之连续性证据：微信聊天记录、邮件往来、看房确认书签署时间、带看时间与最终成交时间之对照。中介人应就其知道或应当知道的事实，如涉案房屋其是否独家委托销售、其提供的服务的过程（提供房源信息、看房、磋商交易条件、初步签约、协助办理贷款等）进行举证。
（三）证明促成合同成立或委托人利用中介服务后绕开中介订立合同。 依第九百六十五条，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。在涉及认定“跳单”行为的案件中，中介人应当提供证据证明委托人接受了中介人提供的服务，并利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，最后绕开中介人直接订立合同；司法实践中，中介人一般需证明某一待证事实有存在的合理可能。具体应提交：
委托人接受服务之证据：看房确认书、带看记录、微信沟通记录、中介合同签署证据；
委托人利用中介服务之证据：最终成交合同条款与中介人提供之条款高度一致之对照、成交时间在中介人提供服务之后、委托人未通过其他公开正当途径获取同一房源之证据；
绕开中介订立合同之证据：委托人与相对人直接订立之合同、委托人与其他中介订立之合同（实质性利用原中介服务之情形）、委托人以亲朋好友名义与相对人订立之合同的证据。
（四）证明“跳单”构成要件之成立。“跳单”行为之构成要件包含：第一，前提要件——委托人接受了中介人的服务；第二，核心要件——委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务；第三，行为表现——委托人绕开中介人直接订立合同。中介人应就前提要件和行为表现要件承担举证责任，并就核心要件中之“独家委托销售”“服务过程”等中介人知道或应当知道之事实举证。
（五）证明报酬金额及计算依据。提交：报酬条款、独家委托条款、佣金确认单、最终成交价格凭证、按中介人劳务合理确定报酬之计算依据（报酬无约定或约定不明确时）。中介公司未能举证证明双方就中介费数额及支付条件达成合意，且未能举证证明其为委托人提供媒介服务之具体内容，其主张中介费之请求不予支持。
（六）证明未促成合同成立时之必要费用。依第九百六十四条，中介人未促成合同成立者，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出之必要费用。中介人主张必要费用者，应提交：未促成合同成立之证据、必要费用支出凭证（广告费、交通费、查档费、评估费等）、费用与中介事务之关联性证据、双方关于必要费用负担之约定。
（七）主张委托人违反如实报告义务造成损失之赔偿。 依第九百六十二条第二款，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益者，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。中介人主张委托人违反如实报告义务造成损失者，应提交：委托人故意隐瞒重要事实或提供虚假情况之证据、中介人因此遭受损失之证据、因果关系证据。
三、委托人（被告/反诉原告）举证清单
委托人抗辩或反诉，应围绕“非中介合同性质、中介人未促成合同成立、中介人违反如实报告义务、委托人未利用中介服务不构成跳单、独家委托条款无效、报酬计算错误、必要费用不应支付”展开。
（一）证明合同性质非中介合同。依《民法典》第九百六十一条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托人主张实为行纪、委托、代理等法律关系的，应提交：合同文本、实际履行方式证据、中介人是否参与委托人与第三人合同订立之证据、报酬与费用之区分证据。具体甄别：
与行纪合同之辨：行纪合同之行纪人以自己名义为委托人从事贸易活动，直接享有权利承担义务；中介人仅报告订约机会或提供媒介服务，不参与委托人与第三人之合同。
与委托合同之辨：委托合同之受托人处理事务既可用委托人名义亦可用自己名义，可以是有偿亦可是无偿；中介合同为有偿，中介人不参与委托人与第三人之合同。
与代理之辨：代理行为以被代理人名义实施，法律效果直接归属于被代理人；中介人以自己名义行事，法律效果不直接归属于委托人。
（二）证明中介人未促成合同成立。委托人主张中介人未促成合同成立者，应提交：委托人与第三人未订立合同之证据、中介人未完成报告订约机会或媒介服务之证据、中介人服务存在瑕疵之证据。依第九百六十四条，中介人未促成合同成立者，不得请求支付报酬。
（三）证明中介人违反如实报告义务（第九百六十二条）。 依第九百六十二条，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益者，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。委托人主张中介人违反如实报告义务者，应提交：中介人故意隐瞒重要事实之证据（如房屋存在抵押、查封、质量问题未告知）、中介人提供虚假情况之证据（如虚假房源信息、虚假交易相对方资信）、委托人因此遭受损失之证据（如缔约过失损失、另行购房差价损失）、因果关系证据。
（四）证明不构成“跳单”行为。委托人主张其通过其他公开正当途径获取同一房源信息者，应提交：其他中介公司之房源信息、其他公开渠道获取信息之证据（如房产网站公开信息、其他中介带看记录）、成交价格与中介人提供信息之差异证据。委托人通过其他公开正当途径获取同一房源信息者，不构成“跳单”行为。
（五）证明独家委托条款无效。如若提供“独家委托条款”之中介公司一方未对该条款进行提示和说明义务，并通过免除己方责任、加重委托人责任或排除、限制委托人自愿选择其他中介服务之权利等，此类条款无效。委托人主张独家委托条款无效者，应提交：独家委托条款文本、中介人未履行提示说明义务之证据、条款免除中介人责任或加重委托人责任之证据。
（六）证明报酬计算错误。委托人抗辩报酬金额过高者，应提交：中介合同报酬条款、最终成交价格凭证、中介人提供劳务之合理性证据、同类中介服务市场报酬标准。
（七）主张中介人未促成合同成立时必要费用不应支付。 依第九百六十四条，中介人未促成合同成立者，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出之必要费用。委托人主张必要费用不应支付者，应提交：未促成合同成立之证据、中介人未支出必要费用之证据、费用与中介事务无关联性之证据。
四、特殊场景举证要点
（一）房地产中介之“跳单”认定。在涉及认定“跳单”行为的案件中，中介人应当提供证据证明委托人接受了中介人提供的服务，并利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，最后绕开中介人直接订立合同；司法实践中，中介人一般需证明某一待证事实有存在的合理可能。委托人通过其他公开正当途径获取同一房源信息者，不构成“跳单”行为。重点举证：看房确认书、带看记录、最终成交合同与中介人提供条款之对照、成交时间在中介人提供服务之后、委托人通过其他公开正当途径获取同一房源之证据。
（二）独家委托条款之效力争议。广西高院相关裁判明确：如若提供“独家委托条款”之中介公司一方未对该条款进行提示和说明义务，并通过免除己方责任、加重委托人责任或排除、限制委托人自愿选择其他中介服务之权利等，此类条款无效。重点举证：独家委托条款文本、中介人未履行提示说明义务之证据、条款免除中介人责任或加重委托人责任之证据。
（三）中介人如实报告义务之违反。依第九百六十二条，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益者，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。重点举证：中介人故意隐瞒重要事实之证据、中介人提供虚假情况之证据、委托人因此遭受损失之证据、因果关系证据。
（四）未促成合同成立时必要费用之争议。依第九百六十四条，中介人未促成合同成立者，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出之必要费用。重点举证：未促成合同成立之证据、必要费用支出凭证、费用与中介事务之关联性证据、双方关于必要费用负担之约定。
五、举证责任分配之实务要点
第一，主张中介合同关系成立之一方，对合同成立承担举证责任。 依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款，主张合同关系成立之一方，对合同成立之事实承担举证责任。中介合同并非必须采用书面形式，口头或以其他形式订立者，主张合同存在之一方应承担举证责任；若能证明一方已履行主要义务、对方接受者，可认定合同关系成立。
第二，中介人主张报酬请求权者，由中介人就“已促成合同成立”承担举证责任。 依第九百六十三条，中介人促成合同成立者，委托人应当按照约定支付报酬。中介人就“促成合同成立”之核心要件承担举证责任，应提交委托人与第三人订立合同之证据。
第三，委托人主张“跳单”行为不成立者，由委托人就“通过其他公开正当途径获取同一房源信息”承担举证责任。委托人通过其他公开正当途径获取同一房源信息者，不构成“跳单”行为。委托人应就其他公开正当途径之存在举证。
第四，委托人主张中介人违反如实报告义务者，由委托人就“故意隐瞒重要事实或提供虚假情况、损害委托人利益”承担举证责任。 依第九百六十二条第二款，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益者，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。委托人应就故意隐瞒或虚假陈述之事实、损害后果、因果关系举证。
第五，中介人主张未促成合同成立时之必要费用者，由中介人就“必要费用支出及与中介事务之关联性”承担举证责任。 依第九百六十四条，中介人未促成合同成立者，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出之必要费用。中介人应就必要费用支出凭证及关联性举证。
第六，交易习惯之举证责任。 依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二条，对于交易习惯，由提出主张之当事人承担举证责任。
六、管辖、时效与证据保全
管辖。 依《民事诉讼法》第二十四条，中介合同纠纷由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖；合同履行地通常为中介人提供中介服务之地或委托人住所地。若合同中有明确约定管辖条款，从其约定。
时效。 依《民法典》第一百八十八条，中介合同纠纷之诉讼时效期间为三年，自中介人知道或者应当知道权利受损及义务人之日起算。
电子证据固化。 中介合同多以微信、邮件等电子方式缔结与履行，电子证据可采用电子证据固化形式，必要时可办理公证，确保证据未被篡改。
证据保全。 房源信息、带看记录等易灭失证据，当事人可依据《民事诉讼法》第八十四条申请证据保全，由法院或公证机构对现场、电子数据进行固定。
司法鉴定。 中介人如实报告义务之违反、损失金额等争议，可申请第三方检验或法院委托司法鉴定。
七、常见举证瑕疵及风险防范
- 中介人主张报酬但未证明“促成合同成立”。 防范：中介人应系统保存委托人与第三人订立合同之证据，证明合同成立之事实。
- 中介人主张“跳单”但未证明“委托人利用中介服务”。 防范：中介人应提交看房确认书、带看记录、微信沟通记录等，证明委托人接受了服务并利用了该服务。
- 委托人主张“跳单”不成立但未证明“通过其他公开正当途径获取同一房源”。 防范：委托人应提交其他中介公司之房源信息、其他公开渠道获取信息之证据。
- 中介人主张独家委托条款有效但未履行提示说明义务。 防范：中介人应在合同中以显著方式提示独家委托条款，并保留已履行说明义务之证据。
- 混淆中介合同与行纪、委托、代理合同性质。 防范：立案时准确甄别合同性质。中介合同之核心特征系“中介人仅报告订约机会或提供媒介服务，不参与委托人与第三人之合同订立”。
- 中介人未促成合同成立时主张报酬。 防范：依第九百六十四条，中介人未促成合同成立者，不得请求支付报酬，仅可主张必要费用。
- 委托人主张中介人违反如实报告义务但未举证故意隐瞒或虚假陈述。 防范：委托人应就故意隐瞒重要事实或提供虚假情况之事实、损害后果、因果关系举证。
- 报酬计算未区分“促成合同成立”与“未促成合同成立”。 防范：中介人应明确区分促成合同成立时之报酬请求与未促成时之必要费用请求，避免混淆。
- 中介人行使报酬请求权未举证“中介活动费用自行负担”。 防范：依第九百六十三条，中介人促成合同成立者，中介活动之费用由中介人负担，不得另行向委托人主张。
- 委托人直接起诉交易相对人之同时主张中介人责任。 防范：中介合同关系与委托人和第三人之合同关系为不同法律关系，应分别处理，不得在中介合同纠纷中直接处理委托人与第三人之争议。
本文最后核验：2026-09-30