房屋租赁合同终止后承租人的恢复原状责任与后合同义务——承租人擅自变动房屋结构、未删除网络地图标注时出租人的主张路径

一、本文讨论的问题

房屋租赁合同终止后，出租人常面临两类未了结的事项：一是承租人在租赁期间改动了房屋结构，退租时未予恢复；二是承租人曾将房屋地址作为其经营场所标注于网络地图，退租后未作变更或删除。前者属于违反合同义务引发的恢复原状与损害赔偿问题，后者属于合同权利义务终止后仍应履行的后合同义务问题。

本文围绕以下问题展开：出租人可否请求承租人赔偿恢复原状费用及房屋空置损失，损失如何计算；合同终止后承租人是否负有协助删除网络地图标注的义务；在天津市提起诉讼时，管辖、时效及证据固定应注意哪些事项。

二、规则要旨与适用前提

（一）规则要旨

• 承租人应当按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物。即便合同约定承租人可自行装修，承租人也不得因此变动房屋建筑主体或者承重结构；擅自变动的，构成权利滥用。
• 承租人擅自变动房屋建筑主体、承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的，出租人可以请求解除合同并赔偿损失。
• 损失包括出租人实际支出的恢复原状费用与恢复原状期间的房屋空置损失。空置损失通常由人民法院结合恢复原状所需的合理期间、房屋租赁市场价格、出租人对新承租人可能产生的违约责任等因素酌定，而非按出租人单方主张的数额全额支持。
• 债权债务终止后，当事人仍应遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务。承租人曾将租赁房屋地址标注于网络地图作为经营场所的，合同终止后负有协助删除的后合同义务。
• 承租人为法人分支机构的，其以自己名义从事民事活动产生的民事责任由法人承担；可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。

（二）适用前提与限制

• 城镇房屋租赁合同纠纷适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该解释所称城镇房屋，指城市、镇规划区内的房屋；以国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷，不适用该解释。
• 主张恢复原状及损失赔偿，以出租人已提出恢复原状的要求、承租人在合理期限内未予恢复为前提；出租人自行恢复的，其支出应当具有合理性并有据可查。
• 后合同义务的成立，以承租人系网络地图标注的实际操作主体、且该标注客观上影响出租人对房屋的正常使用为前提。

三、规范依据与要件分析

（一）擅自变动房屋建筑主体或承重结构的责任基础

《中华人民共和国民法典》〔2021年1月1日施行，现行有效〕第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物；没有约定或者约定不明确，且依据该法第五百一十条仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。第七百一十五条规定，承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〔最高人民法院，法释〔2020〕17号，2021年1月1日施行〕第六条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

结合上述规范，此类主张的构成要件为四项：其一，客观上存在变动房屋建筑主体、承重结构或者扩建的行为。房屋建筑主体通常指房屋的基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等主要结构部分；是否涉及承重结构，通常需结合竣工图纸、房屋结构类型以及必要时的专业鉴定意见判断。其二，该变动未经出租人同意，或者虽经同意但超出同意的范围。其三，出租人已在合理期限内要求恢复原状，承租人未予恢复。其四，由此造成出租人的损失。

需要特别说明的是，合同约定承租人可自行装修、无需征得出租人同意，并不构成出租人对违法变动的授权。此类约定免除的只是取得同意的程序性要求，不免除承租人遵守法律法规及地方性规章、合理使用租赁物的义务；承租人据此擅自变动建筑主体的，构成权利滥用，仍应承担相应责任。

（二）损失范围与计算方法

损失分为两部分。其一为恢复原状费用，以出租人实际支出的合理费用为据。出租人未自行恢复而请求承租人恢复的，可以请求判令承租人履行恢复义务；承租人在合理期限内仍不恢复、出租人自行恢复的，其支出的合理费用由承租人承担。其二为恢复原状期间的房屋空置损失。

空置损失通常由人民法院综合以下因素酌定：一是恢复原状所需的合理期间，包括施工量、工期以及必要审批所占用的时间；二是租赁房屋所在区域的租赁市场价格，即同期同类房屋可按何种标准出租；三是出租人对新承租人可能产生的违约责任，例如因逾期交房而支付的违约金或者被扣减的租金。

举证方面，出租人宜提交恢复原状工程合同及其工期约定、同期同地段租金水平的证明材料、与新承租人签订的租赁合同及约定的交付时间、因延期交付实际扣减租金或者承担违约责任的结算凭证。

（三）合同终止后的后合同义务：删除网络地图标注

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第二款规定，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百五十八条规定：债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。据此，合同权利义务终止后，当事人仍负有与合同性质、交易习惯相符的通知、协助等义务；此类义务在学理上称为后合同义务，性质上属于附随义务，违反的，权利人可以请求继续履行，造成损失的还可以请求赔偿。

就租赁房屋地址被标注于网络地图而言，该项义务的成立通常需要具备以下条件：双方曾存在租赁合同关系；承租人将租赁房屋地址作为自己的经营场所或者住所地标注于网络地图并对外公开；该租赁合同已经终止；该标注客观上影响出租人对房屋的正常使用；出租人并非该标注的发布主体，客观上难以自行变更或者删除。上述条件同时具备时，出租人可以请求承租人协助变更或者删除该标注。

四、程序与材料提示

（一）管辖与时效

《中华人民共和国民事诉讼法》〔2023年修正，2024年1月1日施行〕第三十四条第一项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。房屋租赁合同纠纷与租赁房屋这一不动产密切相关，实践中通常由租赁房屋所在地人民法院受理；因各地对房屋租赁合同纠纷是否一律按不动产纠纷确定管辖存在不同处理，起诉前建议向拟受诉法院立案窗口确认，或者依合同中的协议管辖条款确定法院。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

（二）建议准备的材料

• 租赁合同及补充协议、续租与终止的往来函件、微信或电子邮件记录；
• 出租人对租赁房屋享有权利的权属证明；
• 交房、收房时的交接清单、照片、视频及钥匙交接记录；
• 承租人装修或改造的申请、出租人的同意或拒绝记录、双方的沟通记录；
• 出租人要求恢复原状的书面通知及其送达凭证；
• 恢复原状工程合同、报价单、施工前后的照片、发票及付款凭证；
• 房屋空置期间的证据：与新承租人签订的租赁合同、约定租金标准、延期交付的沟通记录、扣减租金或支付违约金的结算凭证；
• 网络地图标注的页面截图（含网址与截取时间）、向地图平台提出的处理记录；
• 承租人的主体信息，包括分支机构及其所属法人的主体资格证明材料。

（三）证据固定要点

网络地图标注属于易于变更、灭失的电子数据，出租人宜在主张权利前通过公证、可信时间戳或者其他可验证的方式固定标注页面，并保留与地图平台沟通的记录。现场状态亦应在恢复原状施工前固定；拆除前的照片、视频以及必要时的现场勘验记录，是判断变动范围与工程量的基础材料。

五、真实案例提示

在一则真实的房屋租赁合同纠纷中，出租人将其所有的相邻两套商住性房屋出租给某公司设立的分支机构用于办公。合同约定承租方可根据经营需要装修或者增设附属设施设备、无需征得出租方同意，但应遵守法律法规及地方性规章。

承租方承租后，在装修中将两套房屋之间的隔断墙体打通并重新布置电路，同时在多家网络地图平台上将案涉房屋地址标注为该公司住所地并对外公开。租赁合同到期后，承租方表示不再续租，出租人多次要求其恢复原状，承租方未予处理。出租人遂自行委托装饰公司施工并支出工程款，还因逾期向新承租人交房而向其扣减了相应租金。此外，因网络地图标注长期未变更，出租人对房屋的使用受到影响。

该案确立了两项裁判要点。第一，承租人虽依合同约定有权进行内部装修，但应当合理使用租赁物。未经出租人许可擅自打通隔断墙体、重新布置电路，属于对房屋建筑主体的变动，构成权利滥用，应当承担恢复原状的责任。出租人为恢复原状实际支付的费用予以支持；对于恢复原状导致的房屋空置损失，人民法院结合恢复原状所需期间、房屋租赁市场价格以及出租人向新承租人延期交房所产生的违约责任等因素，酌定支持一定数额；双方同意以出租人尚未退还的租房押金抵扣后，最终确定赔付数额。第二，承租人将租赁房屋地址标注于网络地图作为经营场所的，租赁合同终止后负有协助删除的义务；因出租人并非标注主体，难以自行删除，承租人应履行该项后合同义务，以避免影响出租人对房屋的正常使用。该案中，承租方系分支机构，人民法院同时判令其所属法人对分支机构以其财产不能清偿的部分承担清偿责任。

个案的处理结果与其合同约定、交易过程及证据情况密切相关，不宜直接套用于其他纠纷；具体主张仍需结合完整材料综合判断。

六、示例与常见问题

以下示例仅用于说明一般规则，不代表对任何个案的意见。

示例：甲将其所有的商铺出租给乙公司用于经营，合同约定乙公司可自行装修。乙公司在装修中拆除了商铺内的部分隔墙并改动电路。租期届满后乙公司搬离，甲要求恢复原状未果，遂自行委托施工并支出费用；甲同时发现乙公司曾将该商铺地址标注于网络地图作为其门店地址，租期届满后未删除。在此情形下，甲可以主张恢复原状的合理费用及恢复原状期间的空置损失，并可以请求乙公司协助删除网络地图标注；空置损失的具体数额，由人民法院结合施工合理期间、该商铺同期租金水平、甲对新租户的交付义务等因素确定。

合同已约定“承租人可自行装修、无需出租人同意”，出租人还能追责吗？

该约定不能使承租人免责。它免除的是取得同意的程序性要求，并不免除承租人遵守法律法规、合理使用租赁物的法定义务；擅自变动房屋建筑主体或者承重结构的，仍应承担恢复原状及赔偿损失的责任。若出租人在缔约时明确知晓并具体同意特定结构改造，其责任范围需另行判断。

出租人可以自己找人恢复原状、再从押金中抵扣或另行索赔吗？

可以。房屋返还不符合约定或者正常使用状态的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。在双方同意或者合同另有约定、且不存在禁止性规定时，押金可以用于抵扣该笔费用或者赔偿义务，抵扣的金额与范围应当明确记录，避免后续争议。出租人应当保留施工合同、报价单、发票、付款凭证及施工前后的影像资料，以证明费用的真实性与合理性。

房屋空置损失能按自己计算的金额全额主张吗？

通常不能当然全额成立。该损失多由人民法院酌定，出租人需要就恢复原状的合理期间、同期同类房屋的租金水平、与新承租人的交房安排及实际违约后果提供证据；证据不足的，主张的数额可能被调减。

承租人是分支机构，应当起诉谁？

分支机构不具有法人资格，其以自己名义从事民事活动产生的民事责任由法人承担。实践中可以将分支机构与其所属法人列为共同被告，请求法人对分支机构以其财产不能清偿的部分承担清偿责任。

网络地图标注可以直接申请人民法院强制删除吗？

通常的处理方式是判令承租人履行协助删除的义务，因为标注账号与操作权限属于承租人，出租人并非标注主体，自行向平台申诉的效果有限。出租人宜同步保全标注页面证据，并保留向平台申诉的记录。

七、结语

租赁关系的结束，不等于义务的终结。出租人在收回房屋时，宜同步完成两项工作：一是现场核验房屋状态，对结构与设施的变动及时书面催告并留痕；二是核查承租人在网络平台上留下的、以房屋为载体的经营信息，及时要求其清理。对承租人而言，装修前应确认改动范围是否涉及承重结构，退租时主动完成恢复与信息清理，以免因一项疏漏承担超出预期的责任。

本文最后核验：2026-09-13