商品房买卖合同解除后，剩余按揭贷款由谁偿还？

一、本文讨论的问题、规则要旨与适用前提

（一）本文讨论的问题

本文讨论：商品房买卖合同被确认无效、被撤销或者解除后，商品房担保贷款合同能否一并解除；剩余按揭贷款本息由谁偿还；购房人是否仍需继续还款；已办理的预告抵押登记如何处理。

（二）规则要旨

商品房买卖合同与商品房担保贷款合同在目的和成立上具有关联性。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求一并解除担保贷款合同。合同解除后，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款本金及利息返还银行，将购房款本金及利息返还买受人；购房人对剩余贷款不承担还款责任，但应返还房屋并配合办理登记变更。房屋上设立的预告抵押登记效力不当然消灭，义务主体由购房人变更为开发商。

（三）适用前提

上述规则以商品房买卖合同被确认无效、被撤销或者解除，且商品房担保贷款合同也被解除为前提。个案处理仍需结合合同约定、交易过程及证据材料综合判断，不应将一般规则直接套用于任何具体纠纷。

二、规范依据与要件分析

（一）两份合同解除的关联性

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〔最高人民法院，法释〔2003〕7号，2020年修正〕第二十条规定：

“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

商品房担保贷款合同的目的，在于以贷款支付购房款并最终取得房屋。商品房买卖合同被解除后，该目的无法实现，享有解除权的当事人可以请求一并解除担保贷款合同。

（二）剩余贷款本息的偿还主体

该解释第二十一条第二款规定：

“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

在按揭购房模式下，开发商是购房首付款和按揭贷款的收款主体。据此，两份合同解除后，开发商应当将购房人已支付的首付款和已偿还的贷款本息返还购房人，并将剩余贷款本息返还银行；购房人对剩余贷款不承担还款责任。

（三）购房人的义务范围

购房人并非不承担任何义务。合同解除后，购房人应当将所购房屋返还开发商，并协助办理相关登记变更手续；购房人在合同解除前已经偿还的贷款本息，属于开发商应当返还的范围。

（四）预告抵押登记的效力与义务主体变更

《中华人民共和国民法典》〔全国人民代表大会，2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行〕第二百二十一条第一款规定：

“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

第四百零六条规定：

“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

抵押权具有追及效力，不因抵押财产转让而受影响。参照该规则，商品房买卖合同、预购房屋抵押合同解除后，房屋虽由购房人返还开发商，房屋上设立的预告抵押登记效力并不当然消灭，预告抵押登记的义务主体由购房人变更为开发商，由开发商继续承担相应的担保责任。

第五百六十六条第三款规定：

“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”

据此，借款合同解除后，开发商作为担保人对债务人应当承担的返还责任仍应承担担保责任，但担保合同另有约定的，按照其约定。

三、程序与材料提示

（一）合同解除方式与诉讼请求设计

商品房买卖合同可以通过协商一致并签订书面协议解除，也可以请求人民法院确认或者判决解除；经调解达成协议的，以调解书确认。购房人提起诉讼时，通常可以一并请求：解除商品房买卖合同；解除商品房担保贷款合同；开发商返还首付款及已偿还的贷款本息；开发商向银行清偿剩余贷款本息；确认预告抵押登记的效力并处理相关担保责任；配合办理登记变更事项。

该解释第二十一条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

（二）天津地区登记事项提示

合同解除后涉及预告登记的处理。依照天津地区不动产登记办事指南的一般要求，预告登记相关业务的申请材料通常包括登记申请书、申请人身份证明、登记证明、合同或者债权消灭等证明材料；天津部分区公开的办事指南载明预告登记类业务审核时限一般为3个工作日。抵押权预告登记合同约定内容的变更，原则上须由抵押权预告登记权利人与抵押人共同申请。

合同解除后预告抵押登记义务主体由购房人变更为开发商的登记操作，受理口径可能存在地区差异，建议以房屋所在地不动产登记机构现行要求为准。

（三）风险提示

在合同解除安排生效或者人民法院裁判作出前，购房人不宜单方停止偿还贷款。未经解除程序擅自停贷，可能构成对借款合同的违约，产生逾期记录、影响个人征信等不利后果。

四、案例提示

在一则真实法律案例中：购房人与开发商签订商品房买卖合同，约定以按揭方式购买房屋，开发商应当在约定期限内交房。此后，购房人、开发商与贷款银行三方签订个人购房担保借款合同，贷款直接支付至开发商账户，并办理了预购商品房抵押权预告登记。后开发商未能按期交房，购房人与开发商经人民法院调解解除商品房买卖合同，约定开发商退还购房人已付款项，并限期向银行付清剩余贷款本息。开发商未按期履行，银行诉请解除借款合同，由购房人偿还剩余贷款本息，开发商承担担保责任。

人民法院经审理认定：商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同的目的无法实现，借款合同应予解除。开发商是购房首付款和按揭贷款的收款主体，应当将购房人已支付的首付款和已偿还的贷款本息返还购房人，并将剩余贷款本息返还银行；购房人对剩余贷款不承担还款责任。房屋虽已返还开发商，预告抵押登记效力并不消灭，预告抵押登记的义务主体由购房人变更为开发商，由开发商以该房屋承担担保责任，购房人负有协助办理登记变更的义务。

该案体现的裁判思路可供参考。个案处理仍需结合合同约定、交易过程及证据材料综合判断。

五、示例与常见问题

示例（假设性）：购房人甲与开发商乙签订商品房买卖合同并办理按揭贷款，贷款直接支付至乙的账户。后乙逾期交房，甲与乙协商解除合同，但未与银行解除借款合同，甲遂停止还款。此种情形下，甲的单方停贷行为可能构成违约；较为稳妥的做法是请求一并解除借款合同，并主张由乙返还购房款及剩余贷款。示例仅用于说明一般规则，不代表对任何个案的意见。

开发商逾期交房，购房人能否直接停止偿还按揭贷款？

不宜直接停贷。在商品房买卖合同和担保贷款合同经协商解除、调解确认或者人民法院裁判解除前，擅自停止还款可能构成违约，并影响个人征信。购房人应当依法解除两份合同，并主张由开发商承担返还责任。

购房人已经偿还的贷款本息由谁返还？

合同解除后，开发商应当将购房人已支付的首付款和已偿还的贷款本息返还购房人，并将剩余贷款本息返还银行。

房屋已经返还开发商，银行的权利如何保障？

房屋上设立的预告抵押登记效力不当然消灭，义务主体由购房人变更为开发商，由开发商继续承担担保责任。

天津地区办理预告登记相关业务需要哪些材料？

一般包括登记申请书、申请人身份证明、登记证明、合同或者债权消灭等证明材料；具体材料清单与办理口径，建议以房屋所在地不动产登记机构现行要求为准。

六、结语

购房人在遇到开发商逾期交房等情形时，应当注意商品房买卖合同与商品房担保贷款合同宜一并处理，避免在解除程序完成前单方停贷引发违约风险。合同解除后，剩余贷款本息依法由开发商返还银行，购房人仍负有返还房屋、配合办理登记变更等义务。个案处理需结合合同约定与证据材料，建议当事人携带完整材料向执业律师咨询。

本文最后核验：2026-09-06