住宅改为网约房是否属于“住改商”？——业主未经有利害关系业主一致同意的法律后果

一、争点与结论摘要

（一）本文讨论的问题

• 将登记用途为住宅的房屋，通过互联网平台按日或按小时对外出租并收取费用，是否属于“将住宅改变为经营性用房”？
• 若构成，未经有利害关系的业主一致同意的，有利害关系的业主可以主张何种权利？
• 哪些主体属于该条所称“有利害关系的业主”？

（二）规则要旨

第一，网约房具有服务对象随机、入住周期短、按日或计时收费、提供配套住宿服务等特征，带有明显的经营性质，属于《民法典》第二百七十九条所称的“经营性用房”。该认定有规范依据与经核验的公开裁判支持。

第二，业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意；以多数有利害关系的业主同意为由提出抗辩的，不产生阻却效力。

第三，未经一致同意的，有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

第四，“有利害关系的业主”包括本栋建筑物内的其他业主；本栋建筑物之外的业主主张利害关系的，应当就其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响承担证明责任。

（三）适用前提

上述结论以房屋登记用途为住宅、实际使用具有对外经营性为前提。不具有对外经营特征的使用，例如业主将房屋长期出租给特定承租人居住、家庭成员自住等，不适用“住改商”规则。某项使用是否构成经营，应结合客源来源、收费方式、服务内容、周转频率等事实综合判断，不宜径行套用。

二、规范依据与要件分析

（一）“住改商”的限制与一致同意义务

现行规范对住宅改变用途设有明确限制。

《中华人民共和国民法典》〔全国人民代表大会，2020年5月28日通过，2021年1月1日起施行，现行有效〕第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

该条设定两项要求。其一为实体限制：不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改为经营性用房；其二为程序要求：在用途改变符合前者的前提下，仍应取得有利害关系的业主一致同意。此处“一致同意”指有利害关系的业主全体同意，而非多数同意或者相邻业主同意。住宅小区的基本功能在于满足居住需求，擅自改变用途易对既有居住环境、公共设施与生活秩序造成影响，故法律对此作严格限制。

（二）经营属性的认定：网约房为何落入“经营性用房”

有真实案件的裁判理由对网约房的经营属性作了归纳，其要点可概括为三项：一是通过互联网平台发布房源信息，面向不特定公众接受预订，服务对象具有随机性与流动性；二是按日或按小时计收费用，入住周期短暂、周转频率较高，计费方式具有短期性；三是房源提供者通常配备有偿使用的消耗品，提供入住登记、密码交付以及退房后的清洁维护等服务，具备住宿服务业的经营要素。

与一般房屋租赁关系相比，网约房在使用主体、计费方式和配套服务上均呈现更强的经营属性。据此，业主将住宅用于网约房的，应当纳入第二百七十九条的调整范围。

（三）相邻关系与物权保护的一般依据

《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

前条为相邻纠纷提供一般性的处理原则，后条明确了物权受妨害时的请求权基础。二者与第二百七十九条及相关司法解释共同构成有利害关系业主主张权利的规范依据。

（四）有利害关系业主的范围与救济方式

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》〔最高人民法院，法释〔2009〕7号，2009年10月1日起施行，2020年12月23日修正，现行有效〕第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

由此，请求权主体与举证责任分配相对清晰：本栋建筑物内其他业主的有利害关系身份，无须另行举证；本栋建筑物之外的业主，则应就自身受影响的事实承担证明责任。

（五）例外与限制

其一，管理规约的作用。管理规约对住宅用途、商用行为有更严格约定的，业主仍应遵守；取得一致同意并不免除遵守法律、法规及管理规约的义务。

其二，行政管理要求。房屋用于对外提供住宿，通常还涉及治安、消防等行政管理要求，具体标准应以现行有效的规定为准；民事上的同意与行政上的许可分属不同层面，取得一致同意不等同于已取得经营所需的各项行政许可。

其三，不构成经营的情形。业主将住宅长期出租给特定承租人居住，不具有面向不特定公众、短期计时收费等特征的，不属于本条调整的“经营性用房”。

其四，举证与事实认定。是否构成经营，取决于证据所反映的实际使用方式，个案认定不能脱离事实前提。

三、案例提示

一则真实法律案例中，同栋住宅楼内的上下楼业主，一方将登记用途为住宅的房屋通过互联网平台按日出租给不特定房客，房内配有使用说明与安全提示，提供有偿使用的酒水饮料、毛巾等一次性物品，并配备消防与逃生器材；房客经平台订房后按天结算房费，办理入住登记、交纳押金并取得门锁密码。另一方及其他居民多次向公安机关、物业部门投诉，反映该房屋无证经营、房客更换频繁、入住时间不定、夜间扰民，并存在治安、消防隐患，遂诉请判令停止经营性使用、恢复房屋住宅用途。

审理法院认为，案涉房屋的使用方式符合服务对象随机流动、入住周期短、短期计时收费并提供配套住宿服务等特征，具有明显的经营性质，属于《民法典》第二百七十九条规定的“经营性用房”；使用人未取得有利害关系的业主一致同意，构成对该条的违反，有利害关系的业主请求停止经营、恢复住宅用途，应予支持。据此判令房屋使用人在判决生效后一定期限内停止经营性使用、恢复住宅用途。当事人上诉后，二审法院驳回上诉、维持原判。

需要说明的是，上述案件系依据个案证据作出的裁判，其事实认定与处理结论不构成对任何其他情形当然适用的规则。个案是否构成“住改商”，仍需结合房屋登记用途、实际使用方式、管理规约约定以及投诉与证据材料综合判断。

四、示例与常见问题

示例（匿名假设性情形，仅用于说明一般规则，不代表对任何个案的意见）：甲将其住宅挂至短租平台，按日出租给平台用户，未取得本栋其他业主一致同意。同栋业主乙认为自身居住安宁受到影响，要求甲停止该使用方式。此情形下，乙属于本栋建筑物内的其他业主，依据前述规则，乙的请求具有规范依据；甲以“本栋多数业主已同意”为由抗辩的，不影响乙的请求成立。若乙并非本栋业主而系同一小区其他楼栋业主，则乙需就自身房屋价值或生活质量受到或可能受到不利影响承担证明责任。

只是把房子长期租给一个人居住，也属于“住改商”吗？

一般不构成。第二百七十九条针对的是“将住宅改变为经营性用房”。单纯将住宅出租给特定承租人居住，不具有面向不特定公众、短期计时收费、提供住宿配套服务等经营特征，通常不属于经营性用房。但若名为出租、实为按日或按短周期对外接纳不特定人员并收取费用，则可能被认定为经营，需结合证据判断。

取得了本栋多数业主同意，可以合法经营吗？

不必然。第二百七十九条要求的是“一致同意”，即有利害关系的业主全体同意。依前述司法解释第十条第二款，以多数有利害关系的业主同意为由抗辩的，人民法院不予支持。此外，还须遵守法律、法规以及管理规约，并满足相应的行政管理要求。

不属于本栋建筑物、但同在一个小区的业主，能否主张权利？

可以主张，但需举证。依前述司法解释第十一条，本栋建筑物之外的业主主张与自己有利害关系的，应当证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。不能完成该证明的，其请求可能不被支持。

物业服务企业在此类争议中可以做些什么？

物业服务企业可以依据法律、法规以及管理规约，对损害他人合法权益的行为予以劝阻、制止，并可依约向有关行政主管部门报告或者投诉；同时应当依法维护物业管理区域内的秩序，不宜以自行强制执行的方式处理。争议进入诉讼后，物业服务企业掌握的出入登记、投诉记录等材料，可能成为认定实际使用方式的重要证据。

房客（承租人）是否也需承担责任？

需视请求内容与主体而定。前述司法解释第十六条规定，建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照该解释处理。因此，实际实施经营性使用的主体同样可能被要求停止经营、恢复原状。房客的合同权利可依其与业主之间的约定另行处理。

五、结语

将住宅用于网约房，并非单纯的房屋使用自由问题。在现行规范下，其很可能被认定为“将住宅改变为经营性用房”，进而须经有利害关系的业主一致同意，并遵守法律、法规及管理规约。无论作为拟从事该类经营的业主，还是受到影响的相邻业主，较为稳妥的做法是先行固定证据、核对登记用途与管理规约，必要时通过协商、物业协调或诉讼途径解决。个案处理需结合完整材料判断，建议在采取行动前咨询有执业资格的律师。

本文最后核验：2026-09-30