本文讨论租赁房屋用于居住时，出租人未经承租人同意，擅自允许房产中介等他人频繁入户看房，承租人能否据此解除租赁合同并请求返还押金。规则的核心在于出租人适租义务的保护范围、住宅安宁是否属于该义务的内容，以及违约行为达到何种程度可以认定为合同目的不能实现。全文以现行《中华人民共和国民法典》为依据；个案处理仍应结合合同约定、履行过程与证据材料综合判断。
二、争点与结论摘要
（一）本文讨论的问题
- 出租人未经承租人同意，擅自允许房产中介等他人入户看房，是否构成对适租义务的违反；
- 该行为是否足以使承租人取得租赁合同的法定解除权；
- 合同约定“租期未满十二个月不退押金”，在承租人因出租人违约而提前退租时，出租人能否据此拒退押金。
（二）规则要旨
- 出租人负有适租义务，即按照约定交付租赁物，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，包括依法排除他人对承租人占有使用租赁物的妨碍。（《民法典》第七百零八条）
- 租赁物用于居住时，住宅安宁属于隐私权的保护内容，出租人应当确保承租人对租赁物的占有使用符合维护住宅安宁的要求。（《民法典》第一千零三十二条、第一千零三十三条）
- 出租人未经承租人同意，擅自允许他人频繁入户看房，破坏承租人对房屋的稳定占有使用状态，对承租人的正常生活秩序造成实质性干扰，构成对适租义务的违背；达到一定严重程度、超出承租人合理容忍限度的，可以认定合同目的不能实现，承租人有权解除合同。（《民法典》第五百六十三条第一款第四项）
- “租期未满十二个月不退押金”的约定针对承租人违约提前退租、损害房屋设施等情形，具有补偿与担保性质，不适用于承租人因出租人违约行使法定解除权导致的合同提前终止，出租人应当全额返还押金。
（三）适用前提
上述结论以租赁物用于居住、出租人未经承租人同意为前提。是否达到合同目的不能实现的程度，需结合擅自允许他人入户看房的次数、时点、是否造成安全隐患以及出租人对承租人异议的态度等因素综合判断，并非任何一次入户看房均构成解除事由。
三、规范依据与要件分析
（一）出租人的适租义务及其内容
《中华人民共和国民法典》〔全国人民代表大会，2020年5月28日通过，2021年1月1日施行，现行有效（核验至2026-10-13）〕第七百零八条：
“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”
据此，出租人的义务并不止于交付这一时点，而是贯穿整个租赁期间。适租义务包含三个层次：其一，租赁物的质量符合约定或通常使用要求；其二，出租人对租赁物的权利无瑕疵，不致影响承租人按约定使用；其三，依法排除他人对承租人占有使用租赁物的妨碍。此类争议的关键在于第三层——租赁物已交付承租人后，出租人本人及经其授权之人进入房屋，是否以及在何种限度内受该义务约束。
（二）住宅安宁属于隐私权的保护范围，并纳入适租义务
《民法典》〔现行有效（核验至2026-10-13）〕第一千零三十二条：
“自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。”
《民法典》〔现行有效（核验至2026-10-13）〕第一千零三十三条：
“除法律另有规定或者权利人明确同意外，任何组织或者个人不得实施下列行为：……（二）进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间；……”
承租人对租赁房屋的占有使用，属于其私人生活领域。出租人虽为房屋所有权人，但在租赁期间已将占有、使用、收益的权能让与承租人，其本人及经其授权之人进入房屋，同样应受上述规则约束。维护住宅安宁是自然人的基本生活需求，故租赁物用于居住时，出租人还应确保承租人对租赁物的占有使用符合维护住宅安宁的要求；这一点是承租人订立合同所欲实现的基本目的，因而落入适租义务的保护范围。
（三）擅自允许他人频繁入户看房构成对适租义务的违背
出租人未经承租人同意，擅自允许房产中介等人入户看房，破坏了承租人对房屋稳定占有使用的状态，对承租人的正常生活秩序造成实质性干扰，构成对住宅安宁权的侵害，从而构成对适租义务的违背。
入户方式对侵扰程度的判断具有实质影响。出租人将门锁密码告知他人、由他人自行开门进入，与事先敲门、经承租人同意后进入，二者的侵扰并不相同：前者使承租人及其家人对陌生人进入房屋缺乏防备，并产生安全隐患，对住宅安宁的侵扰程度更强。租赁合同对门锁密码管理未作约定、承租人无修改密码权限的，该风险尤为突出。
（四）合同目的不能实现的认定与法定解除权
《民法典》〔现行有效（核验至2026-10-13）〕第五百六十三条第一款第四项：
“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”
违约行为致使不能实现合同目的，是法定解除的事由。在房屋租赁领域，出租人未经承租人同意，擅自允许他人频繁入户看房，妨害承租人稳定占有使用房屋、损害其住宅安宁，导致承租人合同目的不能实现的，承租人据此主张解除合同，符合《民法典》第五百六十三条第一款第四项规定的情形。
判断该行为是否导致合同目的不能实现，关键在于其对承租人生活安宁的侵扰程度，可结合以下因素综合考量：
- 擅自允许他人入户看房的次数；
- 看房的时点，是否处于承租人休息时段或日常生活不便之时；
- 是否造成安全隐患，例如以告知门锁密码的方式使他人得以自行进入；
- 出租人对承租人异议的态度，承租人在提出异议后是否停止、有无协商。
上述因素并非各自独立，而应结合个案整体判断。承租人多次提出异议而出租人始终不予理会，通常表明该行为已超出承租人依合同应予容忍的范围。
（五）解除权行使的方式与时点
《民法典》〔现行有效（核验至2026-10-13）〕第五百六十五条第一款：
“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”
据此，承租人依法解除合同的，应当通知出租人，合同自通知到达时解除。个案中，承租人提出退租、实际搬离的时间与法院最终认定的解除时点并不必然一致，法院会结合通知到达、腾退交接等情况综合确定。
（六）解除的法律后果与押金返还
《民法典》〔现行有效（核验至2026-10-13）〕第五百六十六条第一款、第二款：
“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”
关于押金，实践中常见“租期未满十二个月不退押金”一类约定。该约定针对的是承租人违约提前退租、损害房屋设施等情形，其性质为对出租人可能损失的补偿与担保，而非针对承租人基于出租人违约行使法定解除权所导致的合同提前终止。承租人系因出租人违约而提前退租的，不符合该约定的适用条件，出租人扣留押金缺乏合同依据，应当全额返还。
合同因违约解除的，解除权人还可以请求违约方承担违约责任。承租人就此主张赔偿的，须就损失的存在及因果关系承担相应举证责任；关于押金、租金等争议中主张与举证的对应关系，另见本站《租赁合同纠纷诉讼举证指引》。
（七）适用边界
并非任何入户看房均构成解除事由。若出租人的行为尚未达到实质性干扰、超出合理容忍限度的程度，例如经协商后就个别次数、在合理时段安排看房，通常不构成法定解除事由；承租人径行以此拒付租金或单方解约，反而可能构成违约。此外，租赁房屋如另涉及出租人将其用于经营性用途或进行改造等情形，属另外的法律问题——例如将住宅改作经营性用途须经有利害关系的业主一致同意，可参见本站《住宅改为网约房是否属于“住改商”》。
租赁关系终止后，承租人对房屋的腾退与恢复原状义务，以及出租人可主张的范围，参见本站《房屋租赁合同终止后承租人的恢复原状责任与后合同义务》。
四、案例提示、示例与常见问题
（一）案例提示
在一则真实法律案例中，承租人依约承租一套住宅并支付租金、押金，与家人共同居住；房屋入户门装有电子密码锁，出租人一方有修改密码的权限，承租人无修改权限，租赁合同对门锁密码管理未作约定。租赁期间，出租人一方欲出售房屋，在未经承租人同意的情况下将门锁密码告知房产中介，并多次指示中介带人入户看房。承租人多次提出异议，表示该行为已严重影响其正常生活，出租人一方未予理会。承租人遂提出退租并搬离，随后诉请解除租赁合同、返还押金。
法院认为，承租人已按约定支付租金，有权依法占有使用房屋；出租人一方在租赁期内未经承租人同意，擅自多次允许中介带人入户看房，且以告知门锁密码的方式使他人得以自行进入，较之敲门进入的方式，更使承租人及其家人对陌生人进入房屋缺乏防备并产生安全隐患，对住宅安宁的侵扰程度更强；承租人多次提出异议而出租人一方不予理会，该行为已严重影响承租人对房屋的占有使用，导致其租赁房屋用于稳定居住的合同目的落空，构成对适租义务的违背，承租人有权行使法定解除权。对于押金，法院认为“租期未满十二个月不退押金”的约定针对承租人违约提前退租等情形，具有补偿与担保性质；承租人系因出租人违约而提前退租，不符合该约定的适用条件，押金应全额退还。
该案处理思路可供参考的一般规则是：判断出租人擅自允许他人入户看房是否构成根本违约，重点不在于行为本身，而在于其对承租人生活安宁的侵扰程度。个案处理仍需结合合同约定、交易过程及证据材料综合判断。
（二）示例
（示例仅用于说明一般规则，不代表对任何个案的意见。）
示例一：甲承租乙的住宅用于自住，合同未就入户看房作出约定。乙为出售房屋，将门锁密码告知中介，中介在两周内先后带多批看房人入户，其中两次发生在甲夜间休息时段；甲提出异议后乙仍继续安排带看。该情形下，乙的行为更可能被认定已超出甲的合理容忍限度。
示例二：丙承租丁的住宅，双方在合同中约定丁可在提前一日通知的情况下每月安排一次看房。丁按约定通知并带人看房，丙以生活受扰为由主张解除合同并要求退还押金。该情形下丁的看房行为符合合同约定，一般不构成法定解除事由。
（三）常见问题
- 出租人是为了出售房屋而带人看房，是否属于行使所有权，承租人无权干涉？
- 不属于。租赁期间，房屋的占有、使用权能已由承租人行使；出租人出售房屋不改变租赁合同的效力，带人入户看房仍应经承租人同意，并在合理时间、以合理方式进行。
- 承租人提出异议后出租人已停止看房，还能否解除合同？
- 应当结合已发生的看房次数、方式及对生活的影响程度判断。若侵扰已超出合理容忍限度、致合同目的不能实现，解除权并不因出租人事后停止而当然消灭；反之，若侵扰轻微、事后即已停止，通常不构成法定解除事由。
- 承租人因出租人擅自带人看房而解除合同，是否仍须承担“提前退租不退押金”的后果？
- 不需要。该类押金条款针对的是承租人违约解除的情形；承租人系因出租人违约行使法定解除权，不落入该条款的适用范围，出租人应当返还押金。
- 承租人主张解除合同，应当注意保留哪些证据？
- 包括租赁合同、租金与押金支付凭证，与出租人或中介就入户看房的沟通记录（即时通讯记录、短信、通话记录等），门锁密码被他人知悉或修改的凭证，向出租人提出异议的记录，以及必要时的场所监控、证人证言。
- 除了解除合同，承租人还可以主张什么？
- 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。承租人可结合实际损失主张相应赔偿，但须就损失的存在及因果关系承担举证责任。
五、结语
出租人对租赁物负有适租义务，该项义务在租赁房屋用于居住时，延伸至对承租人住宅安宁的保障。出租人虽为房屋所有权人，但在租赁期内未经承租人同意，擅自允许他人频繁入户看房，尤其是以告知门锁密码的方式使他人得以自行进入的，可能构成对适租义务的违背；达到超出承租人合理容忍限度、致其合同目的不能实现的程度时，承租人可依法解除合同并要求返还押金。个案是否达到该程度，仍需结合看房次数、时点、安全隐患及出租人对异议的态度综合判断。
本文最后核验：2026-10-13